[華創證券]重申房住不炒、堅持一城一策

2019-04-22 15:53:32

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-04-22
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:華創證券

??投資要點:

??上周(19/04/13-19/04/19)主流45城一手房周成交650萬平米,環比上升5%;其中,一二線環比+7%、三四線環比-1%;4月月成交同比+31%,較3月提升4pct,其中一二線同比+57%、三四線同比-14%,分別較3月+7pct和+0pct,其中一二線維持較好成交熱度、三四線同比繼續下降。上周14個重點城市二手房合計周成交180萬平米,環比+9%;4月截至上周累計成交473萬平米,月成交同比+29%,較3月上升23pct,二手房成交也逐步走好。庫存方面,上周15城推盤環比+44%,成交環比+5%,周成交/推盤比0.78倍,低于上周的1.07倍,低于3月的1.08倍;15城可售面積7,835萬平米,環比+0.7%;3個月移動平均去化月數為10.9個月,環比上升0.04個月,行業依然處于低庫存階段、并處于加庫存階段。政策新聞方面,政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制;住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示;地方政策,長沙停止二套房契稅優惠,保定清苑引進人才購房最高補貼50萬,呼和浩特部分本科及以上學歷可半價買房,政策有緊有松;土地方面,自然資源部要求住宅用地去化周期三年以上城市停止供地,去化周期6個月以內要顯著增加供地,并加快節奏。我們維持判斷行業將呈現“總量偏弱、結構改善”的格局,近期政治局會議重申房住不炒、住建部預警過熱城市,這是低庫存的必然,政府依然堅持一城一策、地方政策有松有緊,這也說明政府維持穩價跑量的框架,仍將導向“周期延長、波動縮窄”,同時資金面大幅改善,房企基本面表現也料將更強,目前主流房企19PE估值僅5-9倍,NAV折價20-60%,我們維持行業推薦評級,維持推薦:1)一二線龍頭(受益一二線改善):保利地產、萬科、融創中國、金地集團、招商蛇口、綠地控股;2)二線藍籌(受益資金面改善):新城控股、中南建設、陽光城、旭輝控股、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展;3)國企改革概念:首開股份等。

??支撐評級要點

??房地產行業數據:上周45個重點城市新房合計成交649.9萬平米,環比上升5.1%;4月一手房合計成交1,679.9萬平米,較3月同期環比上升8.8%,較去年4月同期同比上升30.8%,其中,一、二、三、四線城市上周成交面積分別環比變化:+11.1%、+6.1%、+8.0%、-15.8%,當月月成交同比分別為:+51.2%、+58.8%、-6.4%、-25.9%。15城可售面積為7,834.6萬平米,環比上升0.7%;3個月移動平均去化月數為10.9個月,環比上升0.04個月。

??主要政策新聞:中共中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制;住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示;統計局發布房地產開發投資銷售數據,1季度全國房地產開發投資2.4萬億,同比+11.8%,較1-2月+0.2pct,1季度商品房銷售面積2.98億方,同比-0.9%,較1-2月+2.7pct;70大中城市3月新建商品住宅銷售價格同比漲幅微升;保定清苑引進人才購房最高補貼50萬,父母子女都能買房;長沙停止二套房契稅優惠,將按4%征收;自然資源部稱住宅用地消化周期超36個月城市將停止供地;深圳物業費標準將大幅上漲,多層住宅最高標準漲幅近70%。

??公司動態跟蹤:華夏幸福18營收838億,同比+40.5%,凈利潤117.5億元,同比+32.9%;招商蛇口正籌劃擬現金購買中航國際持有的中航善達22.4%股份,及以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份;陽光城19年第二期公司債券4月18日上市,發行規模為8億,利率7.5%。保利地產18年營收1945億元,同比+32.7%,凈利潤189億元,同比+20.9%。新城控股就公司18年利潤、關聯方資金往來、現金流和貨幣資金、房地產開發等回復上交所問訊,公司擬境外發行不超過10億美元債,已被予以備案登記。

??一周板塊回顧:板塊表現方面,SW房地產指數下跌0.2%,滬深300指數上漲3.31%,相對收益為-3.51%,板塊表現弱于大市,在28個板塊排名中排第28位。個股表現方面,SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為:洲際油氣、美都能源、東華實業、中珠控股、天宸股份。

??風險提示:房地產調控政策超預期收緊以及行業資金改善不及預期。

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