[华创证券]重申房住不炒、坚持一城一策

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-04-22
  • 报告类型:政策?#27835;?/span>
  • 发布机构:华创证券

??投资要点:

??上周(19/04/13-19/04/19)主流45城一手房周成交650万平米,环比上升5%;其中,一二线环比+7%、三四线环比-1%;4月月成交同比+31%,较3月提升4pct,其中一二线同比+57%、三四线同比-14%,?#30452;?#36739;3月+7pct和+0pct,其中一二线维持较好成交热度、三四线同比继续下降。上周14个重点城市二手房合计周成交180万平米,环比+9%;4月截至上周累计成交473万平米,月成交同比+29%,较3月上升23pct,二手房成交也逐步走好。库存方面,上周15城推盘环比+44%,成交环比+5%,周成交/推盘比0.78倍,低于上周的1.07倍,低于3月的1.08倍;15城可售面积7,835万平米,环比+0.7%;3个月移动平均去化月数为10.9个月,环比上升0.04个月,行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面,政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制;住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示;地方政策,长沙停止二套房契税优惠,保定清苑引进人才购房最高补贴50万,呼和浩特部?#30452;究?#21450;以上学历可半价买房,政策有紧有松;土地方面,自然资源部要求住宅用地去化周期三年以上城?#22411;V构?#22320;,去化周期6个月以内要显著增加供地,并加快节奏。我们维持判断行业将呈现“总?#31185;?#24369;、结构改善”的格局,近期政治局会议重申房住不炒、住建部预警过热城市,这是低库存的必然,政府依然坚持一城一策、地方政策有松有紧,这也说明政府维持稳价跑量的框架,仍将导向“周期延长、波动缩窄?#20445;?#21516;时资金面大幅改善,房企基本面表现也料将更强,目前主流房企19PE估?#21040;?-9倍,NAV折价20-60%,我们维持行业推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头(受益一二线改善):保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线蓝筹(受益资金面改善):新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展;3)国企改革?#25293;睿?#39318;开股份等。

??支撑评级要点

??房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交649.9万平米,环比上升5.1%;4月一手房合计成交1,679.9万平米,较3月同期环比上升8.8%,较去年4月同期同比上升30.8%,其中,一、二、三、四线城市上周成交面积?#30452;?#29615;比变化:+11.1%、+6.1%、+8.0%、-15.8%,当月月成交同比?#30452;?#20026;:+51.2%、+58.8%、-6.4%、-25.9%。15城可售面积为7,834.6万平米,环比上升0.7%;3个月移动平均去化月数为10.9个月,环比上升0.04个月。

??主要政策新闻:中共中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制;住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示;统计局发布房地产开发投资销售数据,1季度全国房地产开发投资2.4万亿,同比+11.8%,较1-2月+0.2pct,1季度商品房销售面积2.98亿方,同比-0.9%,较1-2月+2.7pct;70大中城市3月新建商品住宅销售价格同比涨幅微升;保定清苑引进人才购房最高补贴50万,?#25913;?#23376;女都能买房;长沙停止二套房契税优惠,将按4%征收;自然资源部称住宅用地消化周期超36个月城市将停?#26500;?#22320;;深圳物业费标准将大幅上涨,多层住宅最高标准涨幅近70%。

??公司动态跟踪:华夏幸福18营收838亿,同比+40.5%,净利润117.5亿元,同比+32.9%;招商蛇口正筹划拟现金购买中航国际持有的中航善达22.4%股份,及以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份;阳光城19年第二期公司债券4月18日上市,发行规模为8亿,利率7.5%。保利地产18年营收1945亿元,同比+32.7%,净利润189亿元,同比+20.9%。新城控股就公司18年利润、关联方资金往来、现金流和货币资金、房地产开发等回复上交所问讯,公司拟境外发行不超过10亿美元债,已被予以备案登记。

??一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌0.2%,沪深300指数上涨3.31%,相对收益为-3.51%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第28位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股?#30452;?#20026;:洲际?#25512;⒚蓝?#33021;源、东华实业、中珠控股、天宸股份。

??风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。

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