講價變難 穗二手房進入賣方市場?

羅莎琳2019-05-17 14:57:49來源:信息時報

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??度過了年初的淡季后,二季度廣州二手房市場出現了微妙變化,不少買家反映,之前很好討價還價的房源變成了市場的“香餑餑”,沒有任何還價空間卻迅速成交。業內人士表示,市場觀望情緒也有所消退,“3·30”新政到期后,部分非廣州戶籍買家群體將陸續獲得購房資格,其需求將逐步被釋放。

??買家:

??看好的房子被人全款先買了

??小濤最近郁悶得很,今年1月看好了五山地鐵站附近的一套房子,當時房東放盤價是350萬元。想著是淡季,小濤還想再“磨磨”,看看有沒有還價的機會。開始的時候中介每天都催他簽約,說這個價格已經是底價了。總以為是中介賣方的伎倆,小濤一直拖著。上個月,中介就很少找他了。這下小濤急了,趕忙打電話問中介原委,原來上個月就有買家全款買下了那套房。小濤又悔又恨,樓層、朝向都是自己喜歡的,最關鍵的是離自己公司只有五百米路,卻因為想講價而錯過了合適的房子。

??有過同樣經歷的張女士也向記者表示,為了買學區房,前段時間她把番禺市橋的首套房賣了。本以為還是淡季,就慢慢在越秀區看房。結果看了兩個星期后發現,以前還想砍價的房子都迅速成交了。“業主根本不愿意降價,一套500萬元的房子,連幾萬元的議價空間都不給。”張女士稱,“我沒辦法,趕緊買了一套,要不然合適的房子都被別人買了。”

??數據:

??讓價曾是主流如今越來越難

??事實上,之前像小濤一樣有著“慢慢等”心理的買家不在少數。合富置業市場部經理梁燕明告訴記者,2018年全年二手住宅成交102384套、882.48萬平方米,同比2017年均下降約24%,亦低于2016年的成交水平,市場交投活躍度創近三年來最低紀錄,買賣雙方心理價位差距明顯,“讓價”成為市場主流。

??廣州鏈家市場戰略官周峰也表示,2018年是一個買家比較容易講價的年份,平均講價幅度在5%左右,11、12月該指標接近7%。2019年前四個月,隨著符合資格入市的買家數量增多,越來越多潛在客戶發現講價變難了。

??據廣州鏈家促成的二手住宅買賣業務統計,總體二手住宅套均總價從2018年11月的234萬元/套上升至2019年4月的265萬元/套,近段時間換房客群體有所壯大。同樣在這半年期間,壓價幅度則從最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%。

??中介:

??未來講價空間或繼續回落

??周峰分析,二手市場從深度調整轉變為構筑底部后的能量釋放,業主最為直觀的感知就是經紀人帶看客戶量增加了。今年3月,廣州鏈家的帶看客戶量達到過去一年的高位,4月的帶看客量也與2018年7月持平。就具體某一個潛在客戶而言,他會發現自己與看中物業之間并非“單對單”的關系,還有其他準客戶在進行看房和談價的動作,故業主讓價的可能性變小了。“在這種情況下,建議客戶不要執著于講價,更應著眼于物業的居住舒適度上,縮短自己的思考周期,避免因猶豫不決而錯過心儀的物業。”周峰表示,預期第二季度后半段,總體市場講價空間會繼續回落到3.3%左右。

??據了解,進入2019年之后,二手房市場交投氣氛有所好轉,自3月起二手住宅網簽周均成交量更回升至1000套以上大關。數據反映廣州整體二手樓市開始逐漸回升,市場觀望情緒也有所消退。周峰表示,后市潛在買家和潛在二手房源均有可能出現增加,原因在于:一方面,“3·30”新政滿兩年,部分非廣州籍買家群體將陸續獲得購房資格,其需求將逐步被釋放,預計4、5月及之后廣州二手房市場潛在承接買家數量將可能增加;另一方面,在2017年3月及后成交的房源同樣具備了出售的資格,屆時市場供應將有望增加。

??二手房交易還價技巧

??01忌諱獅子大開口

??買房還價并非買衣服,千萬不要“獅子大開口”式地還價。還價應隨行就市,以前的價格并不能作為還價的參考標準,因此專家建議,買家在還價時一定要根據當前的市場行情來進行,才會增加成功的可能性。

??02根據實際情況還價

??買家要根據實際情況來還價,一般情況下,換房賣家還價比較難,因為他們出售房子是為了換房,希望賣出高價來減輕換房負擔,不易還價。還有就是“急拋房”不能還價,因為掛牌價往往低于市場水平,可遇不可求。如果還要討價還價,機會可能就溜走了。

??03擠干房價中的水分

??雖然目前市場上有不少二手房號稱“精裝修房”,但其裝修程度遠不能跟精裝修畫劃上等號,裝修部分使用時間已超過三五年,很多地方損毀破舊了。其次,房屋的缺陷也會造成房價水分,如有些房子屋頂有些滲漏,或者房型設計不科學等,這都需要買家仔細進行檢查。如果發現問題,可根據其維修成本來確定還價額度。

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??買家群體:80后占一半90后明顯增多

??作為全國四大一線城市之一,廣州多年來對外來人口具有持久而強大的虹吸效應。據廣東省統計局公布的數據顯示,2018年廣州市常住人口約為1490.44萬人,相較于2017年增長40.6萬人。人口增長、年輕人置業安家等需求,為廣州樓市帶來充足的自住購買力支撐,80后、90后等年輕人的置業需求,逐漸成為廣州樓市的成交主力。據合富置業分析,近6年廣州樓市的買房群體中,80后一直占據成交主力位置,約一半左右的購房個案置業群體為80后買家。

??同時,年輕人置業需求也在逐年增加,90后逐漸成為廣州樓市不可忽視的購房群體。90后買家占購房市場比例從2013年的4%大幅升至2018年的20%,增長幅度相當明顯。廣州二手住宅市場中,買家在30~40歲這個年齡段出手購房的情況最常見。據合富置業提供的分析顯示,剛剛過去的2018年,在廣州購買二手住宅的個案中,30~40歲的買家占比高達49%,而30歲以下的買家占比也多達26%。60歲以上的買家最少,占比僅3%。

??按照區域情況分析,年輕買家外溢到外圍片區的趨勢越發明顯。據合富置業提供的分析顯示,花都、增城、黃埔、南沙等外圍區域,二手房市場買房平均年齡均在33~34歲之間,而白云、番禺及中心四區比這些外圍區高出不少。尤其是中心四區以及番禺,在近三年買家購房的平均年齡均出現增長的現象。

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