三季度40城土地成交量升價跌 整體降溫趨勢不變

綜合2018-10-12 08:58:16來源:中房網

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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《40城土地市場報告》顯示,前三季度40個典型城市年初累計土地成交建筑面積同比增長21.2%,三季度土地成交均價同比下跌31%。

??易居研究院報告預計,2018全年全國土地成交均價仍將保持正增長,但增幅相比2017年將有所回落。在調控趨嚴的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

??40城整體多項指標增幅收窄

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??土地成交建筑面積方面,前三季度累計同比增長21%。報告顯示,9月份40個典型城市土地成交建筑面積4811.3萬平方米,環比增長1.3%,同比增長27.7%。前三季度40個典型城市年初累計土地成交建筑面積36117.4萬平方米,環比增長15.4%,同比2017年前三季度增長21.2%。

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??從年初累計土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看,目前已經保持了連續19個月的正增長態勢,但6月份以來的增幅明顯有所放緩,顯露出降溫趨勢。

??土地出讓金收入方面,前三季度累計同比增長2.9%,增幅持續收窄。報告顯示,9月份40個典型城市土地出讓金收入為1740.5億元,環比減少15.9%,同比減少36.3%。易居研究院預計,隨著土地市場的降溫,土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

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??2018年1-9月,40個典型城市土地出讓金累計收入16519億元,同比增長2.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看,基本與40城年初累計土地成交面積一致,6月份以來收窄趨勢明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。從這個角度看,土地出讓金規模依然超出了歷史同期水平。

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??分城市來看,1-9月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山,累計土地出讓金總額分別為2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2億元。這代表今年以來,這幾個城市土地市場較為火熱。值得注意的是,杭州土地市場今年上半年持續火爆,不過三季度以來杭州土拍卻不斷遇冷,雖然杭州土地出讓金依然是全國最高,但從近期幾場土拍來看,溢價率已較之前大幅降低,部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成,房企拿地趨于理性,土地市場降溫態勢明顯。

??土地成交均價方面,三季度同比下跌31%。報告顯示,9月份40個典型城市土地成交均價為4354元/平方米,環比下跌2.6%,同比下跌25.6%。

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??易居研究院分析認為,造成該現象的原因在于:一是,整個土地市場降溫明顯,甚至多個熱點城市出現土地流拍現象。二是,三線城市成交比重增加,成交結構的變化拉低了成交均價。

??40城土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌,預計這40個城市全年保持同比下跌態勢。此外,易居研究院預計2018年全年全國土地成交均價仍將保持正增長,但增幅相比2017年將有所回落。

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??從季度數據來看,三季度40個典型城市的土地成交均價為4440元/平方米,環比2018年二季度上漲4.6%,同比2017年三季度下跌31%,同比增幅震蕩下行趨勢較為明顯。

??土地成交溢價率方面,創40個月新低。報告顯示,9月份40個典型城市土地成交溢價率15.2%,與8月相比下降2.1個百分點,與去年同期相比下降19.5個百分點。

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??報告指出,過去一年土地溢價率快速下滑,也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑,按過去短周期規律來看,溢價率將會下滑至10%附近再企穩。

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??分城市來看,9月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為合肥、北海、寧波、襄陽和長春,土地成交溢價率分別為72%、43%、33%、32%和30%,這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市,反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。9月份,上海、蘇州、廣州、大連等9個城市的溢價率為0%,主要是由于多地政府出臺了土地限價令,規定溢價率過高可終止買賣,這些城市基本都為此前的熱點城市,調控較為嚴厲。

??城市分類:一二線平穩,三線依然火熱

??一線城市方面,成交面積環比小幅上漲。報告顯示,9月份4個一線城市土地成交建筑面積為277.3萬平方米,環比增長14.2%,同比下降29.1%;成交均價為14530元/平方米,環比上漲0.7%,同比下降0.6%。

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??一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌,今年6月份以來有所反彈與土地出讓結構有關,溢價率持續維持在10%以下的低位。土地成交建筑面積自2017年年末以來也維持在2011年以來的較低位水平。易居研究院預計,到年底一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。

??二線城市方面,成交均價震蕩下跌。報告顯示,9月份二線城市土地成交建筑面積為3307萬平方米,環比下跌4%,同比增長17.2%;成交均價為4477元/平方米,環比下降5%,同比下降23.1%。

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??二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震蕩下跌,8月增長較多主要是由于重慶、武漢、南昌等中西部二線城市成交面積增幅較大,和供地節奏有關,9月環比小幅下跌。土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道,5月份雖有所抬頭,但仍處于下行通道,8月份再次轉跌,9月繼續下跌,創2016年6月以來新低。易居研究院預計,到年底二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸降溫。

??三線城市方面,成交均價創新高,土地市場依然較為火熱。報告顯示,9月份三線城市土地成交建筑面積為1227萬平方米,環比上漲15.3%,同比上漲120.9%;成交均價為2339元/平方米,環比上漲1.6%,同比上漲21.5%,創歷史新高。

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??值得注意的是,10月8日晚間,國務院常務會議明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策。此前8月底呼和浩特提出全面停止去庫存調控措施。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市,目前的去庫存任務已經基本完成。易居研究院預計,在因城施策背景下,或將有更多城市跟進退出去庫存政策。目前三線城市土地市場余溫尚在,但是隨著政策的變化和購買力的透支,預計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態勢。

??地市整體降溫趨勢不變

??整體來看,40 城土地市場維持了降溫趨勢。 報告指出,7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

??下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市,預計部分熱點城市調控政策還有升級的空間。同時,銀保監會會議指出進一步完善差別化房地產信貸政策,堅決遏制房地產泡沫化。10月8日,國務院常務會議明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。10月7日,央行宣布定向降準1%,釋放約7500億元增量資金。對此,易居研究院分析認為,在房地產調控不放松的情況下,降準對房企資金壓力的緩解作用有限。在調控趨嚴背景下,房企資金壓力將逐漸加劇,預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

??附:40個典型城市分類

??4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳;

??22個二線城市:大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟南;

??14個三四線城市:揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。

??報告來源:上海易居房地產研究院 執筆人:沈昕

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