品质or成本 房企逐利“取”哪端

崔陆鹏 赫天雪2019-06-14 08:29:19来源:?#26412;?#26202;报

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??白银时代,经历短期利润率低潮后,上市房企盈利能力正稳步回升。据克而瑞研究中心数据显示,受益于结算周期和企业战略的转变,2018年房地产市场整体盈利能力同比增长21.4%。一位不愿透露姓名的业内人士称,房企在近年来开始“精耕细作?#20445;?#39640;周转、?#31561;?#36153;成为运营主要模式,盈利更是取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。亦有观点认为,市场对于企业的考验才刚刚开始,未来不是所有的房子都好卖,“普涨?#26412;置?#38590;再现,产品力、?#23395;?#20915;定其后期的?#36203;?#21147;。

??产品和成本,看似不矛盾的两者在这一特定时期,走上了天平两侧,手持砝码的房企运营者又将压向哪端。

??13.1%净利润逐年回升

??市场?#36203;?#36880;渐加剧、利润空间不断被?#36153;梗?#25151;地产企业盈利能力在2018年回升?#20004;细?#27700;平。2018年,176家上市房企毛利率的加权平均值达到31.1%,同比增长2%-3%,净利率加权平均值为13.1%。

??其中,中国恒大在“规模+效益”发展模式下,实现双增长,营收规模同比增长49.9%至4622亿元,稳居行业首位,实现净利润665.5亿元,增速达79.6%。中南建设以地产与建筑双轮驱动,盈利水平实现量的跨越式增长,净利润涨幅达271.6%,增速居行业之首。

??在TOP10企业中,华润置地、新城控股、中国海外发展等净利润均超过20%,同比2017年进一步改善。特别是新城控股,凭借高效的成本控制和运营管理,净利率达到22.6%,大幅提升7.1%,盈利能力继续保持在行业高位。

??克而瑞研究中心相关负责人汪慧称,在当前市场环境下,房企盈利空间受到?#36153;埂?#21463;益于行业销售规模增长、行业集中度提升,及土地市场中存在低价收并购机会,短期内规模房企整体盈利能力或将维持在?#32454;?#27700;平。

??近年来,大部分房企还通过收并购、合作开发等方?#20132;?#21462;项目,比重逐年增加。助力企业实现规模快速扩张同时,随着2018年起大量收并购项目进入结算周期,根据房企合作项目操盘并表与否,对房企利润规模和盈利能力影响愈发明显。

??同时,不少规模房企在项目合作开发中,也有部分合作项目非并表。由于非并表的合作项目在利润表中以权益法进行核算,对于这些房企而言,非并表合作项目的增加最终表现为对联营及合营企业投?#36866;?#30410;的增长,相应的也会带来归母净利润的提升。特别是对于中小规模房企而言,增加非并表合作项目的比例可以显著提升自身的归母净利润水平及盈利能力。

???#31561;?#36153;成提高盈利主要手段

??高利润、高杠杆的?#24179;?#26102;期?#21387;?#21435;,行业进入“白银时代?#20445;?#35843;控政策?#20013;?#20174;紧,土地成本、融资成本上升,高周转?#35759;?#22823;、销售价格?#38470;擔?#23548;致企业利润空间被蚕?#22330;?/p>

??汪慧称,要想获得合理的利润,最?#34892;?#30340;方式便是降低开发成本。通常“销售费用、管理费用、财务费用”是房企成本的重要组成部分,“?#31561;选?#20063;是房企在控制企业成本,提高盈利的主要方法。

??想法虽好,执行时仍面临极高?#35759;取?#26377;机构统计数据显示,2018年52家营收超百亿元上市样本房企中,有32家2018年三费费用?#26102;?017年同期有所上升,数量在样本企业中占比超过六成。

??从三费费用率分布来看,介于5%-15%房企居多,数?#30475;?#21040;42家;另外,中海地产和五矿地产是2018年度最“省钱”房企,三费费用率在5%以下,费用管控能力相对较强;宝龙地产、花样年控股、首创置业和建业地产等企业,三费费用率均超过20%。

??“面对市场的调整,无论主动或被动,房企都在加强内部管理能力建设。”上市房企?#25345;?#34892;总裁说,现在房地产行业已经到了用管理换效益时代,三费费用率?#32454;?#25151;企大概率是财务费用率过高导致。

??“房企财务费用与筹资挂?#24120;?018年房企财务费用增加,实际上与融资渠道收窄、融资成本上升有很大关系。未来收并购红利弱化后,房企的盈利依然将更取决于企业自身的运营管控和成本控制能力。”一位业内人士就对记者表示,如果财务费用增加到相对?#32454;?#27700;平,企业净利润就存在被?#36136;?#39118;险。

??针对开发周期长、资金流?#30475;蟆?#27969;程多的房地产企业来说,需要拥有?#32454;?#30340;成本管理制度,向低?#36203;?#20302;杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转型,从而实现“高盈利”?#21738;?#26631;。

??汪慧则告诉记者,在目前行业?#36203;?#21152;剧的市场环境下,房企需要通过产品?#24403;?#20934;化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。

??质量不应与成本控制挂钩

??在企业“低成本,高盈利”?#21738;?#26631;得以实现的同时,产品质量问题也浮现在公众面前,2018年国内?#32479;?#29616;多起因房屋质量引发维权事件。楼盘出现质量与安全问题,核心的原因是高周转战略及限价下建安装修的减配。

??一家内房公司有关负责人告诉记者,其所在房企以前通常是拿地10个月开盘,现在已经加快到3个月,“行业中每家公司具体要求不同,但普遍对工程周期要求越来越快。”

??上述负责人负责人表示,“这种快,有时甚至不是为成本考虑,主要是抢占抢销售节点。”

??另一?#30452;?#31574;房企越来越“快”的原因是资金回笼。上述人士称,“在外地住宅楼要想拿到预售证,结构就必须达到三分之二的节点,比如说,30层楼那必须干到20层才能拿预售许可证;在京更为?#32454;瘢?#25151;屋全部封顶才能有预售许可证。有证才能开始卖房子,?#34892;?#20225;业为了让资金早点回笼,会拼命加快工期,按正常施工本来要五天一层,现在?#21387;?#26399;压缩到三天或者三天半一层。”

??“在品质?#29575;?#30340;时代,降低成本又绝对不能降低品质。”一位业内人士就坦言,“控制成本跟质量不应该联系在一起,两者不能挂?#24120;?#36136;量一定不能受影响。周转率是要求快开发快销售快回笼,但物理上的施工周期该多长还是多长,不能缩短工期。

??合硕机构首席分析师郭毅也认为,行业规模化扩张在近20年都在?#20013;?#28436;进,这个过程中也暴露出一些问题,但居住品质的提升、生活方式的改善,是行业主基调,不能因个案而否定整个行业的进步。无论如何,“高质量对房企不是苛求,而是最基础的要求。”易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;说。

??如何在产品质量与客户口碑、企业利润的博弈中取得巧妙平衡,成为开发商可?#20013;?#21457;展路上必须解决的问题。质量无论何时都是企业的硬实力,无论哪个行业都不能以牺牲产品的质量来换取暂时的利益,质量背后代表的是大众口碑和品牌形象,随意在质量上打折扣不仅仅影响产品溢价,对企业今后的发展产生?#22909;?#24433;响,?#29616;?#30340;质量问题更会让企业的生存变得岌岌可危。

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